מה זה נסח טאבו?

|
דף הבית » מה זה נסח טאבו?

"מה זה נסח טאבו?" "איך להוציא נסח טאבו?" "מה המחיר של נסח הטאבו?" ואיך בכלל הגעתי לכתוב על הנושא הזה? כעורך דין העוסק בתחום המקרקעין, אני שומע שאלות הקשורות לעניין זה באופן שוטף.

מפעם לפעם אני נדרש לסייע לאדם כזה או אחר, המבקש להבין כיצד הוא יוכל לקבל מידע אודות הנכס שבבעלותו. מתוך הכרה שהידע הזה מבוקש וחשוב לאין ערוך, ומתוך ההבנה שלכל אדם יש זכות וצורך לדעת כיצד להשתמש בו, בחרתי לכתוב מדריך מקיף בנושא.

אקדים ואומר כי הפקת נסח הטאבו אינה מסובכת לרוב, אך הבנת המידע המצוי בו או באיזה סוג נסח כדאי להשתמש – לא תמיד ברורים. בכתיבת ועריכת מסמך זה הושקע זמן רב. כולי תקווה שיסייע בידכם ויהיה לכם לעזר.

המאמר הזה עוסק בהיבט רחב של קריאת והבנת נסח הטאבו. אם מבוקשכם למצוא משמעות להערה מסוימת, או לתיאור פעולה שנרשמה בטאבו, אתם מוזמנים להשתמש בתוכן העניינים כדי להגיע ישירות ליעד (פרק 7.6 זכויות מקרקעין והערות במרשם). אם לא מצאתם את מה שחיפשתם, אשמח שתכתבו לי בנושא.

הערה המיועדת לאוכלוסיית הגיל השלישי

קוראים המשתייכים לאוכלוסייה המבוגרת בחברה, המתקשים לבצע את תהליך הפקת הנסח עקב אתגר טכנולוגי, מוזמנים לפנות אליי ואסייע בפתרון הבעיה. עו"ד ספיר כהן – 054-3320065

מהות המושג

"נסח" הוא מסמך המתמצת את עיקר המידע המצוי בידי גוף רשמי. "טאפו" (מבוטא "טאבו") הוא השם העות'מאני שניתן לרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין בתקופה בה שלטו הטורקים בארץ.

צירוף שתי ההגדרות מספק לנו את המשמעות.

"נסח טאבו" הוא מסמך רשמי הניתן להפקה בלשכת רישום המקרקעין והוא מרכז את המידע הרלוונטי הקשור לנכס ספציפי. נסח הטאבו הוא בעצם תעודת הזהות של נכס המקרקעין.

המידע המצוי במאגרי לשכות רישום המקרקעין הוא פתוח לעיון הציבור וכל אדם יוכל לדרוש אותו תמורת תשלום אגרה. כך לדוגמא, אגרת נסח טאבו נכון להיום היא 15 ש"ח, אגרת הזמנת תיק בית משותף 33 ש"ח, עיון במסמכי יסוד בתיק 72 ש"ח.

מקרקעין שלא רשומים בטאבו

לא כל נכס רשום בטאבו. הטאבו הוא לרוב היעד הסופי בכל הקשור לפנקסי רישום של מקרקעין, אך קיימים גורמים נוספים המנהלים רישום עצמאי שאינו קשור לטאבו ולרוב גורמים אלו יהיו "חברות משכנות".

במקרה בו עדיין לא ניתן לבצע רישום בטאבו (בדרך כלל בבנייה חדשה), על החברה המוכרת לדאוג לנהל פנקס רישום עדכני שיפעל כחלופה לרישום בטאבו וזאת עד לרגע בו ניתן יהיה לרשום את הנכס לראשונה בטאבו. גורמים נוספים היכולים לנהל פנקסי רישום: רשות מקרקעי ישראל, חלמיש (עיריית ת"א-יפו והמדינה), עמידר וכד'.

מקרקעין בניהול חברה יזמית/משכנת צריכים לעבור שלושה שלבים עד לרישום הדירה השלם על שם הקונים:

  1. הליכי איחוד וחלוקה
  2. רישום בית משותף
  3. רישום הזכויות בטאבו

לא בכל מקרה יבוצעו כל ההליכים האמורים. כך לדוגמה יכול להיות כי המגרש כבר מחולק בצורה התואמת את התכנית, או כי אין צורך בהליך רישום בית משותף כמו בבניה צמודת קרקע (שאינה מסוג בית דו-משפחתי).

איך נראה נסח של נכס "שלא רשום בטאבו"? אם שמכם לא מופיע בטאבו (כחוכרים או כבעלים), סביר להניח שזכויותיכם עדיין מנוהלות במסגרת חברה משכנת או באמצעות רשות מקרקעי ישראל (או שני הגורמים יחדיו). ניתן לבדוק את מצב הרישום במערכת המידע על רישום מקרקעין של המדינה. שימו לב כי הרישום במערכת אינו תמיד מדויק.

תכנוני Vs. קנייני

חשוב לומר כי על אף שנסח הטאבו הוא מקור מידע אשר חשוב מאוד, אין הוא מקיף את כל הנושאים שצריך לבדוק. כאשר מתכננים עסקת מקרקעין לדוגמא, עיון בנסח הטאבו יספק לנו מידע חשוב לאין ערוך, אין יש לבצע בדיקה נרחבת בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לבדוק את הנכס עצמו, סביבתו ואף סוגיות שעניינן מיסוי המקרקעין.

ההיבט התכנוני של מקרקעין אינו משתקף מנסח הטאבו והוא חשוב לא פחות. חשבו על מקרה בו אדם הוא בעלים של דירת בקומה האחרונה בבניין. האם יוכל הוא לבנות על הגג מעצם היותו הדייר שגר בקומה האחרונה? ממש לא. צריך להעלות שאלות חשובות,לדוגמה:

האם מבחינה קניינית גג הבניין צמוד לדירתו (שאם לא כן הגג הוא רכוש משותף)? האם מבחינה תכנונית, יש זכויות בנייה בהן יוכל הדייר להשתמש? האם בכלל מותר לו לבנות על פי התכנית שפורסמה על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ביישוב בו מצוי הנכס?

זאת אומרת, המידע שמספק לנו נסח הטאבו הוא מידע קנייני (אם כי יכולות להשתקף ממנו הערות שעניינן הפן התכנוני). אם נרצה לקבל מידע חשוב לא פחות, שמשמעותו לגבי הנכס שלנו או נכס בו אנו מעוניינים גדולה מאוד, ניגש לוועדה לתכנון ובנייה העירונית המצויה ביישוב הנכס.

היתר בניה, תשריט הנכס, תוכניות שחלות באיזור הנכס, צווי הריסה, עבירות בנייה, קיומן של זכויות בנייה וכד'. אלו רק חלק מהדברים אותם לא נוכל למצוא בנסח הטאבו.

פנקסי הרישום בטאבו

בטאבו מתנהלים שלושה פנקסי רישום של מקרקעין: פנקס השטרות, פנקס הזכויות ופנקס הבתים המשותפים.

במדינת ישראל יש מקרקעין מוסדרים וכאלה שאינם מוסדרים. משמעות היות המקרקעין מוסדרים (ורוב הקרקעות הן כאלה) היא כי התבצע הליך של הסדר מקרקעין, בו לאחר הליכי חקירה, דרישה, ומדידה, מתקבעת באופן סופי זכותו של פלוני על תא שטח אלמוני.

פנקס השטרות

מקרקעין הרשומים בפנקס השטרות הם מקרקעין שאינם מוסדרים. מקרקעין שאינם מוסדרים נפוצים יותר בצפון, ירושלים וסביבתה ובנגב. כיום רק פחות מ-5% מכלל המקרקעין בישראל אינם מוסדרים על פי חוק. בתום הליכי הסדר מקרקעין, קרי, מוכרעת סוגיית בעלי הזכויות בשטח ונקבעים גבולותיו של המגרש, עובר רישום הנכס מפנקס השטרות לפנקס הזכויות.

מקרקעין הרשומים בפנקס השטרות נושאים אי ודאות. בהחלט יכול לקרות מצב שמהלכם של הליכי הסדר יוגשו תביעות בעלות שונות על אותה חלקת קרקע, או כי יתברר בסופו של דבר כי גודל המגרש קטן יותר מאשר נחשב להיות.

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 נחקק ונוסח בהתאם למצב דברים זה. סעיף 125(ב) קובע כי רישום במקרקעין לא מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתוכנו וזאת לעומת סעיף (א) העוסק ברישום במקרקעין מוסדרים שיהווה ראיה חותכת לתוכנו.

נסח טאבו שיונפק מפנקס השטרות, דומה בתבניתו לשאר הנסחים, אך הרישום בו נעשה לפי ספר ודף וכך גם יתבצע החיפוש (בשונה מגוש וחלקה). כותרתו של הנסח יהיה "העתק רישום מפנקס השטרות", לאחריו יופיע הספר בו רשומים המקרקעין, מס' הספר ומספר הדף בספר.

נסח מפנקס השטרות – דוגמה

זיהוי נוסף של מקרקעין שאינם מוסדרים מתבצע באמצעות "גוש שומה" וחלקה, תיאור הגבולות והערות רשם המקרקעין.

פנקס הזכויות

כמו שכבר נדון בתת הפרק הקודם, מקרקעין הרשומים בפנקס הזכויות הם מקרקעין שעברו הליכי הסדר. פנקס הזכויות הוא מעין ברירת מחדל בשיטת הפנקסים. רוב הקרקעות בארץ כבר הוסדרו ולכן אינן חלק מפנקס השטרות, אך לא כל מקרקעין רשומים כבית משותף. כך יוצא בעצם כי בפנקס הזכויות רשומים כמעט כל נכסי המקרקעין בארץ: מגרשים, בתי קרקע, נכסים מסחריים, חניות, מחסנים וכד'.

נסח בית מפנקס הזכויות – דוגמה

מקרקעין רבים בארץ רשומים "כמושע" (שישו ושימחו וקבלו מושג טורקי נוסף). הכוונה היא כי מספר בעלי הזכויות בחלקה רשומים יחדיו ואין זיהוי ספציפי לכל נכס. לדוגמא: דירה ישנה בתל אביב ובה שמונה דירות.

אומנם כל אחד מבעלי הדירות גר בדירתו שלו, אך מבחינה רישומית יש לו רק חלק מסוים מתוך השלם, שהוא הבניין כולו (עם הרכוש המשותף והמגרש כמובן).

אם נניח שכל הדירות זהות בגודלן והערך השלם הוא 800, יוצא כי לכל דירה יש חלק של 100/800, בעצם חלק מסוים (100), מתוך השלם/המקרקעין כולו (800).

בשונה "ממושע", יש נכסים הרשומים בפנקס הבתים המשותפים ובו לכל נכס/ דירה זיהוי ספציפי ובלעדי.

פנקס הבתים המשותפים

פנקס המנהל בתים שנרשמו כבתים משותפים. סעיף 142 לחוק המקרקעין מגדיר איזהו בית הראוי להירשם כבית משותף. הדוגמה הנפוצה ביותר היא דירות המגורים בבניינים. אין זה אומר כי כל בניין מגורים רשום כבית משותף, אלא ממש להפך, צריך ליזום את הליך הרישום.

הרישום כבית משותף מקנה לכל נכס בבית תת חלקה אישית וזיהוי עצמאי ומלא. הזיהוי המלא מאפשר הפקת נסח פרטני לנכס ועתה יופיעו בנסח: תיאור הדירה, תיאור הקומה, שטח הדירה וההצמדות (חניה, מחסן, מרפסת, גג, קרקע וכד').

בית שנרשם כבית משותף בטאבו, יעבור הליך של מדידה של כל אחד ואחד מהנכסים (ושאר הרכוש שבמקרקעין) ויצורף תשריט לתיק הבית המשותף גם כן. התשריט הוא חיזוק ויתרון לייחוד הנכס בתוך החלקה וזאת כתוספת לשאר היתרונות שיש ברישום של נכס כבית משותף.

דוגמא לנסח טאבו מפנקס הבתים המשותפים מצויה בפרק "איך בנוי נסח טאבו" במאמר זה.

סוגי נסח טאבו

ישנם מספר סוגים של נסחים: מלא, מרוכז והיסטורי. יש לוודא כי אנו בוחרים את סוג הנסח שיענה על הצורך עליו אנו מבקשים לענות. אז מתי נבחר להשתמש בסוג מסוים של נסח?

נסח מלא

הנסח המלא הוא בעצם הנסח הרגיל שבו נשתמש ברוב המקרים. הוא כולל את כל המידע העדכני שניתן לקבל עבור נכס ספציפי. על מנת שנוכל להפיק נסח מלא, נידרש להקליד את הזיהוי המדויק של הנכס. כך לדוגמה, אם עסקינן בבית מגורים צמוד קרקע (שאינו דו-משפחתי), נדרש להזין את הגוש והחלקה בהם מצוי הבית. אם מדובר על דירה סטנדרטית בבניין מגורים, סביר להניח כי היא נושאת מספר תת חלקה שיזהה ויבדל אותה משאר הדירות בבניין.

אם ננסה להזין את פרטי דירת המגורים ללא תת החלקה, נקבל "הודעת שגיאה" המבקשת מאיתנו להזין את תת החלקה לצורך זיהוי ספציפי. בבית צמוד הקרקע מצד שני, נזין אך ורק את הגוש והחלקה, משום שזהו הזיהוי הספציפי שלא נכס מסוג שכזה.

נסח מרוכז

מה זה נסח מרוכז? נסח מרוכז הוא נסח עדכני מהמרשם בדומה לנסח הרגיל, אך אינו מכיל את כלל המידע הרלוונטי בעבור הנכס, אלא בדיוק להיפך. הנסח המרוכז, כשמו כן הוא, מרכז מידע מסוים אודות כלל הנכסים המצויים באותה החלקה.

אם בבניין מגורים יש 30 יחידות רישום לצורך העניין, הנסח יספק לנו מידע מתומצת בעבור כל יחידת רישום. כותרת הנסח המרוכז היא "העתק רישום מרוכז.." ומצורפת הערה כי "נסח זה אינו כולל את כל פרטי הרישום".

נסח מרוכז יכול להתקיים אך ורק כאשר כבר קיים בית משותף רשום. יש היגיון בדבר, שכן סוג נסח זה מרכז תתי חלקות (ורכוש משותף) והרי לא יכול לקרות מצב שבו יש תת חלקה ללא רישום בית משותף.

אם ננסה להפיק נסח מרוכז מקום בו הבית אינו רשום כבית משותף, נקבל את הודעת השגיאה הבאה: "שים לב. לא ניתן להפיק נסח מרוכז למגרש. נסח מרוכז מיועד לבית משותף בלבד".

אופן הצגת המידע בנסח המרוכז שונה במעט מהנסח הרגיל. הנסח מחולק כך שבתחילה מוצג "הרכוש המשותף" ולאחר מכן תתי החלקות בסדר רץ. בנסח רגיל לעומת זאת, מופיע תחילה המידע אודות "תיאור הנכס".

נסח היסטורי

מה זה נסח היסטורי? הנסח ההיסטורי דומה לנסח במלא בכך שהמידע המצוי בו מתייחס ליחידת רישום ספציפית. ההבדל בינו לבין הנסח הרגיל, הוא שבנסח המלא ניתן למצוא מידע עדכני בלבד הנכון ליום הפקת הנסח. הנסח ההיסטורי צופה אל העבר ומשקף לנו מי היו בעלי הזכויות בעבר, אילו הערות נרשמו ולזכות מי ואת מס' השטר המבטל.

דוגמה למבנה של נסח טאבו היסטורי

בכותרת הנסח, תחת הלשכה המנהלת וסוג הפנקס בו הנכס רשום נמצא הערה הייחודית לנסח היסטורי: "(כולל רשומות מבוטלות)".

דוגמא: זכות בעלות בטאבו נרשמת באמצעות שטר מכר. בעת הגשת המסמך, לשטר ניתן מספר וזה יהיה מספר השטר ברישום (ובנסח) מעכשיו ועד שיבוטל. הכיצד יבוטל? באמצעות שטר אחר שיתפוס את מקומו.

מתי נשתמש בנסח טאבו?

טרם ביצועה של עסקת מקרקעין – השימוש המוכר יותר בנסח הטאבו. טרם אנו ניגשים לבצע עסקה בנכס מקרקעין, שלרוב חשיבות כלכלית רבה לו, ברור שנרצה לדעת פרטים רבים ככל הניתן אודותיו ואין מקום טוב יותר להתחיל בו מאשר נסח הטאבו. מי בעלי הזכויות, מהן הזכויות שנמכרות, השטח הרשום, קיומן של הערות, עיקולים וכד'.

עסקה מסוג שונה שבה נוכל להשתמש בנסח הטאבו, היא עסקת שכירות. טרם נבקש להתקשר בעסקת שכירות, ולעיתים עסקאות שכירות עלולות להיות יקרות מאוד, במיוחד כשמדובר בשכירות מסחרית בהיקפים גדולים, נבקש לוודא פרטים מסוימים על הנכס נושא העסקה ועל בעלי הזכויות בו.

איתור תת חלקה – לעיתים קרובות קורה שיש בידי בעל הנכס את הגוש והחלקה, אך אין בידיו את תת החלקה (במקרה וקיימת) ועל כן אינו יכול להפיק נסח טאבו כראוי. אז איך מוצאים תת חלקה?

אפשרות אחת תהיה להנפיק נסח מרוכז ולאתר בו את הנכס אותו אנו מחפשים ובעקבות כך נאתר גם את תת החלקה. אפשרות נוספת היא לבדוק מסמכים שאולי יכילו את פרטי תת החלקה: שובר תשלום ארנונה, חשבונות חשמל/מים, הסכם רכישת הדירה, מסמכי משכנתא וכד'. אציין שבהמון מקרים שיטת זו פחות יעילה בעקבות רישום לא נכון של תת החלקה על ידי הרשויות.

משכנתא – כאשר מבקשים ליטול משכנתא ולמשכן נכס מסוים, הגורם המלווה דורש את רישום המשכנתא כשיעבוד לטובתו במרשם המקרקעין. לעיתים נידרש להפיק נסח טאבו המראה כי זכות המשכנתא אכן נרשמה לטובת המלווה.

במקרים אחרים אנו מצויים באמצע התהליך, כגון רכישת דירת מגורים. במקרה כזה הגורם המלווה יבקש רישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא בסוף התהליך. באופן דומה נידרש להפיק נסח טאבו המראה את קיומה של הערה וזאת כתנאי להעברת כספי המשכנתא.

הערות הקשורות בנכס – אם ביקשנו לרשום הערה מסוימת על הנכס, אנו נרצה לוודא את רישום ההערה בפנקסי המקרקעין ועל כן נפיק נסח טאבו. מצד שני, במקרים מסוימים אנו נרצה לוודא קיומן או אי קיומן של הערות על גבע הנכס ונבדוק בדרך דומה. לדוגמה: וידוא קיומה של הערת אזהרה לטובת רוכש נכס טרם העברת תשלום למוכר או לחלופין, בדיקת אי קיומה של הערת אזהרה לטובת אדם אחר טרם רכישת נכס מקרקעין.

רישום או העברת זכויות – אם רשמנו את הנכס בטאבו בפעם הראשונה, או שהעברנו זכויות מאדם אחר אלינו, נרצה להפיק נסח טאבו ולוודא העברת הזכויות.

בדיקה שגרתית – פעולה שבעלי נכסים לא עושים מספיק וחבל שכך הדבר. מומלץ לבדוק מפעם לפעם נכסים שברשותנו באמצעות הפקת נסח טאבו עדכני ולוודא שכל המידע המצוי שגרתי ומוכר. לא חסרים מקרים של זיוף עסקאות, התחזות לאנשים ומכירת נכסים מאחורי הגב של בעלי הזכויות. דבר נוסף, לא נרצה להתעורר בוקר אחד ולגלות שנרשמה הערה על הנכס שלנו שלא ידענו על קיומה, כמו הערה על עיקול לדוגמא.

איך בנוי נסח הטאבו?

על מנת להבין פרקטית איך להשתמש בנסח, עלינו להבין אותו ואת המשמעות של כל חלק המצוין בו. בפרק זה ניגע בחלקים הרלוונטיים בנסח הטאבו באמצעות דוגמא לנסח מפנקס הבתים המשותפים.

עיון בנסח הטאבו במקביל לתיק הבית המשותף

מעבר לנסח הטאבו, חשוב להתמקד בקובץ נוסף והוא "תיק הבית המשותף". תיק בית משותף הוא המקור אליו נלך כדי לבחון מסמכים של מבנה אשר נרשם כבית משותף. ניתן למצוא שם: צו רישום בית משותף, צו תיקון בית משותף, תשריט הבית המשותף ותקנון הבית המשותף.

פרטים מתיק הבית המשותף משתקפים בנסח טאבו המופק מפנקס הבתים המשותפים ועל כן חשוב לציין את קיומו של תיק זה כבר בשלב הזה.

חילקתי את הנסח בשני אופנים: הריבועים הכחולים כדי להבין איפה מתחיל ואיפה נגמר כל חלק והמספרים האדומים כדי לציין מקומות שיש להרחיב עליהם.

החלק שמתייחס ל-"בעלויות" מוספר בדיעבד, אך אתייחס אליו בסדר המתואר בנסח, בין סעיף (7) לסעיף (8).

דוגמה למבנה נסח טאבו – עמוד 1
דוגמה למבנה נסח טאבו – עמוד 2

חשוב להבין כי נסחים יכולים להיות שונים ומגוונים. זהו מסמך קבוע, אך עם זאת משתנה בהתאם למצב המקרקעין, הלשכה המטפלת וכמובן זכויות משתנות של כל אדם ואדם. הדוגמה שניתנה היא דוגמה בלבד ויכול להיות שתהיה היא שונה/חסרה מהנסח שברשותכם.

פרטים משתנים

(1) מועד הפקת הנסח – עם הפקת נסח הטאבו, מוטבעים בו התאריך ושעת ההפקה. עניין שנראה פעוט, אך הוא חשוב ביותר ולא בהכרח שמים לב אליו. אם אתם מוסרים או מקבלים נסח טאבו שאינו עדכני, יכול להיות שאתם מפספסים שינויים שקרו בזמן הזה. לא פעם לקוחות מספקים לי נסח טאבו, וכשאני מתבונן בתאריך, אני רואה שזהו נסח ישן ביותר ויכול להיות שהוא כבר לא רלוונטי.

בקיצור, לא לסמוך על נסח בעיניים עצומות. תבדקו מתי הנסח הופק ותדרשו/תנפיקו בעצמכם עותק עדכני.

(2) מספר הנסח – צוין במאמר כדי להבהיר שאין למספור באמת משמעות. מספרי הנסחים מסודרים בסדר רץ. גם אם תוציאו את אותו הנסח מספר פעמים, מספרו יהיה שונה בכל הפקה חדשה (ועוקב).

כותרת הנסח

(3) לשכת רישום מקרקעין – הלשכה שתצוין בנסח היא הלשכה אליה משתייך הנכס שבנסח. יש תשע לשכות רישום מקרקעין: ירושלים, נצרת, חיפה, נתניה, פתח תקווה, חולון, תל אביב, רחובות, באר שבע. בנוסף, יש שלוש שלוחות ללשכות: עכו (שלוחת נצרת), חדרה (שלוחת חיפה), אשדוד (שלוחת רחובות).

(4) פנקס הרישום בטאבו – ראה פרק "פנקסי הרישום בטאבו".

(5) גוש, חלקה ותת חלקה – חשוב להבין את הנושא הזה ועל כן ארחיב אותו בפרק עצמאי.

גוש, חלקה ותת חלקה

נכסי נדל"ן בטאבו מחולקים על פי החלוקה ההיררכית הבאה: גוש, חלקה, תת חלקה.

גוש הוא יחידת רישום המכילה חלקה והחלקה היא יחידת רישום המכילה תת חלקה. הארץ מחולקת לגושי רישום, הגושים מחולקים לחלקות ובמקרה בו נרשם בית משותף בטאבו, החלקה תחולק גם לתתי חלקות.

השאיפה היא לקיים רישום קנייני ספציפי וברור ככל הניתן, כך שכל מבנה יירשם כיחידה רישומית נפרדת, קרי חלקה נפרדת (לא בכל מקרה).

במקרה בו יש לאפיין ולזהות נכס ספציפי באופן בלעדי באותה החלקה, כגון דירה אחת מתוך מספר דירות בבניין מגורים, או בתים דו-משפחתיים החולקים יחדיו את אותה החלקה, תחולק היא לתתי חלקות באמצעות הליך של "רישום בית משותף" וכך יזכה כל נכס (והצמדותיו) לזיהוי ספציפי.

הנה דוגמא שתעזור לנו להבין טוב יותר את החלוקה לגושים וחלקות (תקריב תמונה במעבר העכבר או בלחיצה ממושכת במכשיר סלולרי):

מפה ללא ציון גוש או חלקה
מפה הכוללת גושים
מפה הכוללת גושים וחלקות

מפות אלה הופקו באמצעות אתר מפות ישראל/Govmap והן יכולות להמחיש לנו את ההיררכיה השוררת בעולם המקרקעין. המצולעים בעלי המסגרת השחורה הם הגושים ואלו בעלי המסגרת הכחולה הם החלקות.

ניתן לראות כי גם הגושים וגן החלקות ממוספרים וכך נוצר זיהוי לנכס, ממש בדומה למספרי הטלפון. כך יכול להיות דירה שהזיהוי שלה יהיה גוש: 6918, חלקה 68, תת חלקה X וכתובתה רחוב אלנבי X תל אביב-יפו.

Govmap הוא כלי שימושי מאוד ויכול לעזור באיתור גוש וחלקה לפי כתובת וההפך. ניתן להיעזר גם באתר האינטרנט של המרכז למיפוי ישראל.

תיאור הנכס

בפרק זה אכלול גם את החלק שעוסק בשטר שיצר את הנכס (6) וגם בחלק העוסק בתיאור הנכס (7).

(6) הנכס נוצר על ידי שטר – פרטי השטר שיצר את הנכס, יום יצירת השטר וסוגו. יש לשים לב כי לא בכל נסח יופיע חלק זה. בדרך כלל יופיע בנסחים הכוללים נכסים שנרשמו בטאבו באמצעות הליכי איחוד וחלוקה (רצוניים או שלא) או רישום בית משותף.

(7) תיאור הנכס – תיאור הדירה הוא מעין תיאור כללי ולא מחייב בלשונו. כך יכולים להיות תיאורים כגון: "דירה", "דירת קוטג'", "דירה עם מרפסת לא מקורה בשטח X", דירה + (כדי לציין מרפסת שאינה מופיעה כהצמדה) דירה+מחסן (כדי לתאר מחסן שאינו מופיע כהצמדה), "חנות", "אולם", "חניה", "מחסן" וכד'.

תיאור הקומה – גם כאן התיאור אינו מחייב ויכולות להיות אפשרויות שונות בהן ייכתב תיאורה של הקומה: ראשונה, שלישית, "קרקע, ראשונה", קרקע+ראשונה", "מרתף" וכד'.

החלק ברכוש המשותף – החלק של הנכס, דירת מגורים נניח, ברכוש המשותף השייך לכלל דיירי הבית המשותף (הבניין). מלבד הדירות וההצמדות שלהן, שאר חלקי הבניין שייכים לכולם, כולל מדרגות, קירות חיצוניים, מעלית, מתקני הבניין וכד'.

לעיתים יימצאו תחת תיאור הנכס גם: תיאור מבנה המחולק לכניסות שונות (כניסה, אגף, מס' מבנה וצבע הנכס בתשריט הבית המשותף), הערות נוספות של רשם המקרקעין, שטחים נוספים (שאינם מוצמדים) והצמדות (חניה, מחסן, גג, קרקע וכד'). כל חלק בו מצוין תשריט, הכוונה לאופן בו מסומן הנכס בתשריט הבית המשותף וכך נבדל הוא משאר הנכסים.

בנסחים המונפקים מפנקס הזכויות, בדרך יכלול התיאור יכלול אחד או יותר מהמאפיינים הבאים: יישוב הנכס, שטח במ"ר של המגרש ואת סוג המקרקעין. בנוסף יצוינו מספרי גוש וחלקה ישנים שהנכס זוהה על פיהם בעבר והיום השתנו.

סוג המקרקעין – המושגים "מירי", "מולכ", "מתרוכה", "מוואת" ו-"מוואקפה" שימשו את העות'מאנים בסיווג קרקעות האימפריה. אם ראיתם את המושג "מירי" בנסח המקרקעין שלכם, אין סיבה להיבהל. מדובר על שריד היסטורי שלא ניתן לייחס לו יותר מדי משמעות היום. בנוסף, סעיף 153 לחוק המקרקעין מחיל בעלות מלאה על קרקעות מסוג זה, שבמקורן הן קרקעות מוחכרות בבעלות השלטון (העות'מאני) ודורשות הסכמה להעברתן.

זכויות מקרקעין והערות במרשם

בהקדמה קצרה אומר שחוק המקרקעין כולל חמש זכויות במקרקעין בלבד: בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה. זכויות הבעלות והשכירות (חכירות), אלו הזכויות הנפוצות שמכוחן אנו מחזיקים בנכסים והן נרשמות באמצעות שטרות.

מס' שטר ותאריך – המספר המזהה שניתן לשטר איתו נרשמה הזכות. התאריך הוא כמובן תאריך הרישום בטאבו.

מהות הפעולה – יש תיאורים רבים שיכולים להיכנס בקטגוריה הזו והם נרשמים לפי הפעולה שבוצעה ברישום. להלן מספר פעולות רישום כלליות שיכולות להתייחס למספר סוגי זכויות (יש הרחבה למטה על פעולות נוספות תחת זכות הבעלות והחכירה).

ללא תמורה – כשמו של המושג כן הוא. זכויות שניתנו במתנה מצד אחד לאחר (ראה הרחבה לעניין מכר בפרק בעלויות).

עודף – אדם שמכר חלק מזכויותיו במקרקעין. העודף למעשה מבטא את החלק שנשאר.

תיקון טעות סופר – תוקנה טעות במרשם. לדוגמה: תתי חלקות שהוחלפו אחת עם השנייה, תיקון חלקי זכויות במקרקעין וכד'.

ירושה/צוואה – רישום זכויות באמצעות צו ירושה או צו קיום צוואה.

ירושה על פי הסכם – ירושה שנערכה על פי הסכם חלוקת עיזבון.

כפוף לתנאים שבצוואה – לעיתים יש בצוואה תנאים או הוראות החלים על המקרקעין. ההערה מזהירה את המתעניין שיש לבחון את התנאים האמורים.

בעלויות

(12) הבעלות היא מה שנקרא בשפת העם: "שלך". להבדיל מחכירה ארוכת טווח שבפועל די מזכירה את הבעלות ברוב המקרים (אך קיימים הבדלים), ניתן להגיד שהנכס רשום על שם בעל הזכויות באופן בלעדי וזכותו המלאה לעשות ככל שירצה בו וזאת בכפוף לדין או הסכם.

מכר – העברה של זכות הבעלות מאדם אחד לשני. זכות הבעלות מועברת באמצעות "שטר מכר".

מכר ללא תמורה – העברה ללא תמורה של זכות הבעלות מאדם אחד לשני. כך לדוגמא: העברה במתנה של דירה מאב לבן, תירשם כמכר ללא תמורה. מקרה נפוץ נוסף, הוא העברה של זכות הבעלות מרשות מקרקעי ישראל לאדם פרטי. בנכסים רבי קומות נעשו פעולות אלה באופן יזום על ידי המדינה ובטאבו מהות הפעולה נרשמה "העברה ללא תמורה" גם כן.

איחוד/פיצול/חלוקה – כאשר המקרקעין נרשמים בטאבו לאחר הליך בו בוצעה פרצלציה/פיצול בקרקע.

רישום בית משותף – כאשר המקרקעין נרשמו בטאבו במסגרת הליך רישום הבית כבית משותף.

רישום בעלות לאחר הסדר – בעלות שנרשמה לאחר הליך הסדר מקרקעין על פי החוק.

מכר לפי צו בית משפט – צו שיפוטי (פסק דין) באמצעותו נרשמו הזכויות בנכס.

חכירות

(8) חכירה היא בעצם זכות שכירות מעל 5 שנים. שכירות מעל 25 שנים נקראת "חכירה לדורות".

שכירות – זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות. כאשר זכויות חכירה נרשמות בטאבו הן יירשמו כ-"שכירות".

העברת שכירות – העברה של זכות השכירות מאדם אחד לשני. זכות השכירות מועברת באמצעות "שטר העברת זכות שכירות".

תיקון תנאים בשכירות – תיקון תנאי החכירה. יכול לקרות במקרה של הארכת החכירה, היוון זכויות החכירה וכד'.

רמת חכירה – חכירה ראשית משקפת את הרמה הראשונה במעלה, כאשר בעל הזכויות מחכיר את המקרקעין לחוכר א'. רמה חכירה משנה משקפת מצב בו חוכר א' מחכיר את המקרקעין לחוכר ב' וכך מתקיימת שרשרת חכירות באותם המקרקעין.

תקופה בשנים/תאריך סיום – תקופת החכירה בשנים על פי הסכם החכירה ותאריך סיום החכירה.

חכירה מהוונת – עבור חכירה מהמדינה יש לשלם דמי חכירה שנתיים בכל שנה. ניתן לשלם את סכום התשלום "במכה אחת" ובכך לקנות לעצמנו יתרונות רבים ושקט נפשי. ציון החכירה כמהוונת משמעותו שזכויות החכירה עברו היוון.

קיימת הגבלה בהעברה/קיימת הגבלה בירושה – המשמעות היא כי יש לקבל את אישור רשות מקרקעי ישראל להעברת הזכויות (לשים לב שרשום שקיימת הגבלה ולא ההפך). בדרך כלל דירות בבנייה רוויה (רבי קומות) שחכירתם מהרשות מהוונת, לא תחולנה עליהן ההגבלות ובבתים צמודי קרקע בדרך כלל כן.

משכנתאות

(9) משכון הוא שיעבוד נכס כערובה לחיוב המזכה את הנושה להיפרע מהמשכון אם לא סולק החיוב (הגדרת חוק המשכון). משכנתה היא משכון של מקרקעין. גורם מסוים מלווה כסף לגורם שני. על מנת להבטיח בוודאות גבוהה שכספו של המלווה יושב אליו, משעבד הוא את המקרקעין של הלווה.

בעלי המשכנתה – האדם/החברה ששיעבדו את הנכס ורשמו בו זכות משכנתה לטובתם.

דרגה – דרגת השיעבוד בסדר הנשייה. מי שמדורג בדרגה ראשונה, יזכה להיפרע ראשון מן הנכס במקרה של אי החזר ההלוואה. השני ייפרע לאחר הראשון וכך הלאה. קיימת גם משכנתה בדרגה שווה שבה לשני גורמים משעבדים זכות שווה בפירעון השיעבוד.

סכום – הסכום הנומינלי של המשכנתא שנרשם בשטר המשכנתא ששימש יסוד לרישום.

זיקת הנאה

זיקת הנאה היא זכות לעשות שימוש במקרקעין אחרים מבלי להחזיק בהם. זיקת הנאה מיוחדת באופייה ויש בכוחה להעניק זכות לציבור ואף למקרקעין סמוכים. מקרקעין יכולים להיות כפופים לאדם/ציבור/מקרקעין אחרים ויכולים ליהנות מזכות שימוש מהצד השני. כך לדוגמה, בין קבוצת בניינים סמוכים יכולות להימצא זכויות זיקות הנאה שמטרתן לאפשר מעבר של הולכי רגל או כלי רכב בשטחים המשרתים את מספר הבניינים.

זיקות ההנאה מופיעות בחלק התחתון של נסח הטאבו.

זכות קדימה

זכות הקדימה מקנה קדימות ברכישת הנכס לגורם ספציפי והיא ניתנת לרישום בפנקסי המקרקעין. התוצאה של הזכות היא כי לא תתבצע העברה של זכויות המקרקעין בטאבו, וזאת מבלי שרשם המקרקעין שוכנע כי התקיימו תנאי הקדימה והוצעה הזכות לבעל הקדימה טרם ההעברה.

יש לשים לב כי זכות הקדימה יכולה להתקיים מכוח הסכם בין צדדים, אך יכולה גם להתקיים מכוח החוק ולא תמיד הזכות נרשמת בטאבו וגלויה לכל. כך במקרים של ירושת משק חקלאי או דירת מגורים/משק בבעלות בני זוג – יש זכות קדימה מכוח החוק.

הערות

יש המון סוגי הערות במרשם המקרקעין, חלקן מובנות חלקן הערות יזומות ערוכות. לא ניתן להקיף את מכלול ההערות הקיימות ולכן מובאות כאן הערות שהופעתן נפוצה יחסית.

הערה בדבר העברה לזרים – כאשר מועברת זכות הבעלות מהמדינה לידיים פרטיות, מוסיפה רשות מקרקעי ישראל את ההערה הזו למרשם. משמעות ההערה היא כי אין להעביר את הנכס לבעלות זר שאינו ישראלי וזאת מבלי לקבל את הסכמת הרשות לפני כן. היגיון הסעיף הוא בעיקר פוליטי-בטחוני.

רישום הבית המשותף מבוסס על תשריט אחר כאמור בתקנה 54(ב)(1) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 – בעת רישום בית כבית משותף יש לצרף לו תשריט שנערך על ידי גורם מקצועי מוסמך. בתקנה 54 נקבע כי התשריט צריך להיות מאושר על ידי מוסד תכנון, קרי הועדה המקומית לתכנון ובניה העירונית. התקנה מציבה חלופה גם כן (באישור המפקח) והיא תשריט שלא אושר על ידי מוסד התכנון. במצב כזה ידאג המפקח על רישום המקרקעין להותיר הערה שתשקף עובדה זו ותזהיר מתעניין פוטנציאלי.

הערת אזהרה סעיף 126 – כאשר בעל זכויות במקרקעין התחייב לעשות עסקה או להימנע מלעשות עסקה כלפי צד שני, רושם הצד השני לטובתו הערת אזהרה בטאבו ובכך הוא מציג כי בעל הזכויות התחייב כלפיו בעסקה בנכס הספציפי. דוגמה: קונה דירה רושם הערת אזהרה לטובתו בתחילת עסקת מקרקעין או בנק שרושם הערת אזהרה לטובתו עד לרישומה של זכות משכנתה ממשית במקרקעין.

הערה על הסכמה סעיף 128 – הערה המבטאת שלבעל המקרקעין אין זכות לעשות בהם כרצונו ויש לקבל את הסכמת צד ג' לשם כך. כך לדוגמה, הורים שרכשו לילדם דירת מגורים ומעוניינים להבטיח כי הדירה לא תימכר מסיבה כזו או אחרת, יכולים להותיר במרשם הערה על הסכמה ובכך תימנע האפשרות שבנם יעביר את זכויות הדירה ללא הסכמתם.

הערה בדבר אתר עתיקות – לפי חוק העתיקות, מקרקעין שרשות העתיקות רשמה בהם הערה, יידרשו אישור טרם בנייה עליהם (ופעולות אחרות נוספות). אם על המקרקעין כבר בנוי מבנה מאוכלס, סביר להניח שאין שום משמעות להערה.

נכס זה הוכרז כשיכון ציבורי – הערה שציינה נכסים שנבנו על ידי המדינה כשיכונים ציבוריים. נכס שהוכרז כשיכון ציבורי זכה להטבה בדמות רישום מהיר בטאבו. אם אתם רואים שהזכויות כבר רשומות בטאבו, סביר להניח שאין להערה כל משמעות.

הערה על ייעוד מקרקעין תקנה 27 – בתחילת המאמר נגענו בהבדלים שבין העולם התכנוני לקנייני. הערה זו מבטאת את ההבדל בצורה טובה. בעת רישום בית משותף בטאבו קיימת אפשרות כלשהי שבתיק הבית המשותף יופיע תשריט שאינו משקף את המצב המוכר לוועדה העירונית. לכן דואגת הועדה המקומית לתכנון ובניה להותיר הערה בטאבו בתחילת תהליך הבנייה, שמשמעותה כי לשים לב לייעוד ולבנייה בפועל וייתכן שאינם תואמים להיתר שברשות המקומית.

הערה על אי התאמה תקנה 29 – כאשר קיימת אי התאמה להיתר הבניה שבוועדה המקומית לתכנון ובניה. כנראה שקיימת בנכס הנדון עבירת בניה ויש לשים לב טוב למידע המצוי במשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה.

הערה על הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7/הערה על הפקעה לפי סעיף 19 – הערות המודיעות על כוונה להפקעה ועל ההפקעה עצמה, בהתאמה. הפקעת מקרקעין היא הליך בו המדינה משתלטת על מקרקעין מסוימים ולרוב במטרה להשתמש בקרקע לצרכים ציבוריים כדוגמת סלילת כבישים.

הערה על חוב היטל השבחה/הערה לפי סעיף 11(א),12 לפקודת המיסים (גביה) – הערות בגין חובות שרובצים על המקרקעין. הערות לפי פקודת המיסים הן שיעבוד ראשון על המקרקעין. במקרים בהם קיימים חובות על המקרקעין, בכוח הרשות בעלת ההערה למנוע העברת זכויות בנכס האמור. בדרך כלל יצוין המוטב רושם ההערה (מע"מ רחובות, מס שבח תל אביב, פקיד שומה חיפה וכד') ומספר תיק רלוונטי אליו קשור החוב.

צו הריסה – צו המורה על ייעוד הריסת מבנה או חלק ממבנה.

צו ניהול/מינוי אפוטרופוס/כונס נכסים/מנהל עיזבון/מנהל מיוחד – מונה בעל תפקיד לניהול המקרקעין והוא הכתובת לכל פניה בקשר לפעולות ביחס אליהם. רוב המינויים כוללים את מספר התיק בערכאה הרלוונטית ולעניין כונס נכסים גם את עורך הדין המטפל.

הערה על הסכם שיתוף – קיים הסכם שיתוף שנרשם בטאבו המסדיר את היחסים בין הצדדים במקרקעין משותפים. מקרקעין הרשומים "במושע" ואין בהם זכות ייחודית לכל בעל זכויות (כולם רשומים יחדיו), ניתן לערוך הסכם שיתוף שיבוא במקום רישום בית משותף המכיל תקנון, תשריט, הצמדות וכד'.

הרכוש המשותף

(10) תיאור הרכוש המשותף בנסח הטאבו, הוא תיאור החלק השייך לכלל דיירי הבית המשותף. חלק הרכוש המשותף יופיע, מן הסתם, אך ורק במקרקעין בהם קיים רישום בית משותף.

הנכס נוצר ע"י שטר/מיום/סוג שטר – מס' השטר שיצר את הבית המשותף, תאריך רישום צו הרישום. סוגו לרוב יהיה רישום בית משותף.

רשויות/שטח במ"ר – הרשות המקומית שבשטחה מצויים המקרקעין. השטח המצוין בחלק זה הוא שט החלקה כולה ולא של נכס ספציפי בתוכה.

מבנה/אגף/כניסה/כתובת – לעיתים יופיעו חלקים אלה ולעיתים לא.

תקנון – תקנון מסדיר את היחסים בין הדיירים בתוך הבית המשותף. התקנון יכול להיות תקנון מוסכם או תקנון מצוי. תקנון מוסכם הוא תקנון שיזמו בעלי המקרקעין וקבעו הוראותיו. תקנון מצוי הוא ברירת המחדל והוא מופיע כתוספת לחוק המקרקעין. מקרה בו אין תקנון מוסכם, או שיש חסר בהוראה בתקנון המוסכם – יש לפנות לתקנון המצוי. אם ראינו כי קיים תקנון מוסכם בנסח הטאבו, נפנה לתיק הבית המשותף כדי לבדוק הוראותיו.

תת חלקות/מבנים – המספר מייצג את סכום תתי החלקות/המבנים בבית המשותף.

תיק בית משותף – מספר תיק הבית המשותף.

המספרים הישנים של החלקה

(11) חלקות וגושים יכולים להשתנות במרוצת הזמן וזאת בעקבות שינויים תכנוניים כאלה ואחרים. ציון הגושים והחלקות הישנים יכול לעזור לנו לאתר מידע היסטורי. למה לא להוציא נסח היסטורי לחלקה הנוכחית? כי נסח היסטורי מספק מידע היסטורי רק אודות החלקה הנוכחית. כך לדוגמא, אם החלקה הנוכחית נרשמה לפני כ-5 שנים בעקבות בניית בניין מגורים חדש, הנסח ההיסטורי יספק לנו מידע רק לחמש השנים האחרונות. יכול להיות שאנו מחפשים מידע על הנכס הספציפי הזה לפני 20 שנה.

יש לאתר את הגוש והחלקה ההיסטוריים דרך נסח הטאבו ולהפיק נסח טאבו היסטורי. כך יכול לקרות מצב, שבגין אותו הנכס, נוציא מספר נסחי טאבו היסטוריים בעזרת מספר תתי חלקות/גושים ישנים.

איך להנפיק נסח טאבו?

בתור התחלה דואגים לגלוש לאתר המדינה (Gov.il) ולהתחיל את תהליך ההפקה משם. הנסח המופק באינטרנט חתום בחתימה אלקטרונית מאושרת וייחשב למקורי כל עוד השימוש הוא בעותק האינטרנט המקורי. הדפסת הנסח מפקיעה את מקוריותו.

שימו לב למקור הפקת הנסח

קיימים מקורות נוספים להפקת נסח הטאבו. שאר האתרים הם אתרי תיווך למערכת הממשלתית וגובים תשלום נוסף. לחלקם יש גם שירות לקוחות, אך בהתחשב בעובדה שהליך זה אינו מסובך כל כך, אשאיר זאת לשיקולכם.

השלבים בהפקת הנסח

לאחר שלחצתם על הלינק והגעתם לאתר המדינה, יש ללחוץ כל הכפתור הירוק בחלק העליון בדף שכותרתו "לתשלום והפקת נסח".

בעמוד הבא שנגיע אליו יש להזין את פרטי זיהוי הנכס על פי שיטת חיפוש.

באיזו שיטת חיפוש צריך להשתמש?

תלוי. במקרה בו הנכס אינו רשום בפנקס הבתים המשותפים, לא תהיה לו תת חלקה ועל כן יש לבחור בשיטת חיפוש לפי גוש וחלקה.

מקרים כאלה נפוצים בנכסים צמודי קרקע (ואין הכוונה לדירות גן או בתים דו-משפחתיים) ובדירות חדשות מקבלן, שכן ברוב המקרים לקבלן לוקח זמן מה לרשום את המבנה כבית משותף.

שיטת החיפוש השנייה לפי יחידה בבית משותף (תת חלקה) ייעשה כפי שהשם מרמז – לאחר שבית נרשם כבית משותף. חיפוש זה הוא נפוץ משום שרוב הבניינים מרובי הדירות בישראל כבר רשומים כבתים משותפים.

המשמעות היא שלכל דירה בבניין יש זיהו בדמות תת חלקה הייחודי רק לה. כך יוצא ששטח הבניין בדרך כלל נמצא על חלקה ספציפית (והיא חלק מגוש) והחלקה (הבניין) מכיל את כל תתי החלקות האחרות (הדירות).

שיטת החיפוש השלישית לפי דף וספר רלוונטית רק למקרקעין לא מוסדרים הרשומים בפנקס השטרות. רוב הסיכויים שאין לכם צורך להשתמש באפשרות הזאת כלל.

יש לשים לב ששיטת החיפוש משפיעה על היכולת שלנו להזין את פרטי הנסח. אם נבחר בחיפוש לפי גוש וחלקה, אך הנכס אותו אנו מחפשים רשום כבית משותף בטאבו, נקבל הודעת שגיאה:

"שים לב. הנכס רשום כבית משותף, יש לבחור בשיטת החיפוש: גוש, חלקה ותת חלקה" .

במקרה כזה יש לבחור את שיטת החיפוש הכוללת תת חלקה.

ברגע שנבחר באפשרות החיפוש הזו, תיפתח האפשרות להזין את מספר תת החלקה (כמו בתמונה). דבר נוסף, המעוניינים בנסח מרוכז יבחרו בשיטת חיפוש לפי גוש וחלקה. כשאפשרות החיפוש לפי תת חלקה מסומנת, תתבטל האפשרות לבחור נסח מרוכז ודבר זה הגיוני מאוד.

אחרי שבחרנו את שיטת החיפוש, נבחר את סוג הנסח (רגיל, מרוכז, היסטורי) ונמשיך לדף הבא. אה כן, צריך גם לאשר שאנחנו לא רובוטים על ידי סימון תמונות של רמזורים או מעברי חציה. תהנו!

שאלות נפוצות

אין תת חלקה בנסח הטאבו

אי הופעת תת חלקה משמעותה כי אין רישום בית משותף. 2 מצבים אפשריים: הראשון – כי אין צורך כלל ברישום בית משותף ולא תהיה תת חלקה, כגון בניה צמודת קרקע (שאינה בית דו-משפחתי) או זכויות במגרש. השני – יש רישום "במושע" בו כל בעלי הזכויות רשומים יחדיו ובמקרה כזה יש לבדוק מדוע לא נרשם בית משותף.

שטח הדירה שגוי

לרוב שטח הדירה קטן יותר מבפועל. שגיאה זו יכולה לנבוע מרישום ישן שלא עודכן במרוצת הזמן, כמו דירת עמידר שנרכשה לפני 40 שנה ומאז הורחב שטחה או מההבדלים שנוצרו במהלך ההיסטוריה לחישוב שטחים. המדידה המדויקת ביותר היא מדידה עדכנית של נכס המקרקעין על ידי בעל מקצוע. מעבר לכך, ניתן לפנות לתיק הבניין בוועדה המקומית לתכנון ובניה ושם למצוא את המסמכים העדכניים ביותר שמשקפים את שטח הנכס נאמנה (מלבד בניה לא חוקית עליה הרשות לא יודעת).

תת החלקה שונה ממספר הדירה

זוהי טעות נפוצה. למרות שבהרבה מקרים תתי החלקות ממוספרים באופן דומה למספרי הדירות, מספרי הבתים הדירות/מספר הדלת הם לא חלק מדיני הקניין. מספרים יכולים להיקבע על ידי הרשות המקומית או על ידי היזם שבונה את הבניין ואילו תתי החלקות נקבעים במסגרת הליך רישום הבית המשותף באופן עצמאי.

השם שלי לא מופיע בנסח הטאבו

אם שמך לא מופיע כלל בנסח הטאבו, סביר להניח כי הנכס אינו רשום בטאבו כלל. במצב דברים כזה יש לפעול לרישום זכויותיך לראשונה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). הערה: לא להתבלבל עם הליך רישום הבית המשותף, שכן יכול בית משותף להירשם ללא הזכויות.

תוכן המאמר עזר לכם? אודה אם תחזירו לעסק ביקורת חיובית בגוגל

נשוי ואבא לשני ילדים מקסימים. בעל משרד עריכת דין שעיקר עיסוקו בתחומי המקרקעין וייפוי הכוח המתמשך. אוהב לקרוא, ללמוד וכותב בזמני החופשי את הבלוג שאתם קוראים בו. מחפשים לקדם עניין מסוים? צריכים לפתור בעיה כלשהי? אתם מוזמנים לדבר איתי ונפתור יחדיו את הנושא.

מכירים אדם נוסף שיעניין אותו?

לייעוץ ויצירת קשר, אנא פנו למשרד בקישור הבא:

כתובת המשרד:
אגוז 22, יבנה
כתובת למשלוח דואר:
ת.ד. 436, יבנה, 8110302