מוכר דירה? בוא ותגלה משהו…

|
דף הבית » מוכר דירה? בוא ותגלה משהו…

על חובת הגילוי בעסקת מכר דירה

כששני צדדים נפגשים על מנת לבצע עסקה למכירת נדל"ן, דירה לרוב, קיים מתח מתמיד ביניהם. כל צד מבקש לשמור על האינטרסים החשובים לו בעסקה הספציפית ודבר זה הגיוני מאוד. בדרך כלל יהיה המוכר מעוניין לקבל את תמורת מכירת הנכס בהקדם האפשרי. הקונה יהיה מעוניין לקבל את הבעלות על הנכס ללא שיעבודים (למעט משכנתא באם נטל כזו), עיקולים או כל אי התאמה אחרת. על מנת להבטיח את האינטרסים האמורים, קיימים בכל חוזה מנגנונים ספציפיים שמטרתם לדאוג לכך.

לצורך עמידה על האינטרסים שלו בעסקה, יבצע הקונה בדיקות הקשורות לטיב הנכס ובדיקות מקדמיות מתחום התכנון והמשפט. הדעה הרווחת היא שהקונה הוא האחראי הבלעדי למוצר שהוא רוכש, ויש באמירה זו מן האמת, אך לא לחלוטין. גישה זו כונתה בפסיקת בתי המשפט "ייזהר הקונה". מוכר יכול להיות במצבים מסוימים אחראי גם כן, וזאת למרות שאת הבדיקות המקדימות מבצע הקונה ואף מצהיר על כך בהסכם שנכרת ביניהם.

מתוך דברים אלה עולה שאלה: מי אחראי לאי התאמה מסוימת שהתגלתה בעסקה לאחר מועד חתימת החוזה?

אי התאמה

על מנת לענות על השאלה, אסביר לפני כן מהי "אי התאמה" כאמור לעיל.

אי התאמה יכולה להיות כמעט כל דבר. בין אם נמסרה כמות שונה מהמוסכם, נכס שונה, איכות ירודה, שוני במצג וכו'. מעין פער שנוצר בין המוצר/נכס/שירות שחשבנו שנקבל לעומת מה שהתקבל בפועל. כך בהקשר שלנו לנדל"ן, דירה שנמכרה כאשר חדר בה נבנה ללא היתר בנייה יכול להוות אי התאמה. סיכמנו על רכישת דירה עם דלת כניסה מרשימה, אך במועד קבלת הדירה הושארה דלת רב בריח סטנדרטית, רטיבות שהתגלתה בתקרת הבית בחורף הראשון למגורים, דוד שמש שנמסר תקול עם קבלת הדירה וכו'. כמובן שנושא אי ההתאמה אינו שחור ולבן וקיים המון שטח אפור בין לבין.

אז מי צריך להיזהר?

בית המשפט העליון דן במקרה מסוים שנפל בחלקו, ובו בית קרקע שנמכר לקונה, כאשר חלק מהבית נבנה ללא היתר ונמצאו פגמים אחרים נוסף על החריגה. הקונה ביטל את ההסכם ותבע את המוכר בגין חוסר תום לב, אי התאמה ופיצויים. שלושה שופטים התחבטו בשאלת אי ההתאמה, ובשאלת "אשם תורם" של הקונה, שכן, יכול היה לבדוק זאת טרם הרכישה ואף הצהיר בחוזה שבדק (או ניתנה לו האפשרות לבדוק) סוגייה זו. מנגד, הצהיר המוכר בהסכם שהבית בנוי על פי היתר בנייה כדין.

בפסק הדין נקבע פה אחד שהמוכרים אחראיים לאי ההתאמה שנוצרה בעקבות חריגות הבנייה והפגמים, אך היו חלוקים בשאלת האשם התורם. דעת המיעוט קבעה שיש לייחס לקונה אשם תורם של 50% מהנזק שנגרם לו. "מדובר בהתנהלות עסקית מרושלת וחסרת זהירות והיה לה חלק בנסיבות שנוצרו". דעת הרוב הכניסה משב רוח חדש לעולם עסקאות הנדל"ן, כשקבעה חובת זהירות מוגברת על המוכר ושאין לייחס שום אשם תורם לקונה. הסיבה לכך נעוצה בפרשנות בית המשפט לסעיף 16 לחוק המכר, ובו מצוינת אי התאמה שהמוכר "ידע עליה או היה אמור לדעת עליה".

ידע או היה עליו לדעת

המשמעות היא שלמוכר יש חובת זהירות מוגברת בבואו למכור נכס נדל"ן. המוכר אחראי לא רק לעניינים שהיו בידיעתו, אלא גם לכאלה שהוא יכול היה לדעת עליהם. "חוק המכר יוצא מנקודת הנחה כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון "ייזהר המוכר"… רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר ; רשלנות ואפילו רשלנות חמורה, מצדו, אין בה די כדי להציל את המוכר".

כבר ציינו שקיים הרבה שטח אפור במקרים דומים ולעיתים התוצאה תהא שונה. לא כל מקרה דומה למשנהו ולעיתים יש שיקולים אחרים המצדיקים סטייה מהכלל, או מטים את הכף לטובת צד מסוים.

סיכום

חובת הגילוי של המוכר הורחבה ותופסת מקום של בכורה, תוך כדי ביסוס בית המשפט את המדיניות הנראית רצויה בעיניו –  דחיקת עיקרון "ייזהר הקונה" לטובת "ייזהר המוכר". אין המשמעות היא שהקונה פטור מבדיקות מקדמיות לחלוטין. צריך לזכור שגם עסקים עושים בתום לב ובהגינות ושלא כל מקרה דומה לחברו. במקרים מסוימים לא יהא זה כל כך קל להוכיח ידיעת המוכר או שהיה עליו לדעת ולכן לא כל טענה של קונה לאי חובת גילוי תתקבל. ברוח דברים אלו, כל שנשאר לי לאחל לכם הוא לזכור לפעול בהגינות כלפי כל אדם איתו אתם באים במגע וזה יהיה שכרכם.

בהצלחה בעסקאות הקרובות!

תוכן המאמר עזר לכם? אודה אם תחזירו לעסק ביקורת חיובית בגוגל

נשוי ואבא לשני ילדים מקסימים. בעל משרד עריכת דין שעיקר עיסוקו בתחומי המקרקעין וייפוי הכוח המתמשך. אוהב לקרוא, ללמוד וכותב בזמני החופשי את הבלוג שאתם קוראים בו. מחפשים לקדם עניין מסוים? צריכים לפתור בעיה כלשהי? אתם מוזמנים לדבר איתי ונפתור יחדיו את הנושא.

מכירים אדם נוסף שיעניין אותו?

לייעוץ ויצירת קשר, אנא פנו למשרד בקישור הבא:

כתובת המשרד:
אגוז 22, יבנה
כתובת למשלוח דואר:
ת.ד. 436, יבנה, 8110302