על הקשר בין נדל"ן, מתנה ומיסוי

|
דף הבית » על הקשר בין נדל"ן, מתנה ומיסוי

לא כל עסקת נדל"ן כוללת בתוכה צדדים מנוגדים האחד לשני, בעלי אינטרסים שונים, המנהלים מאבקי משא ומתן על מיקסום הרווח האישי. יש עסקאות מסוג אחר, בהן חלק מן המאפיינים שהוזכרו אינם נמנים עמם ו-"העברה במתנה" היא סוג אחד של עסקאות כאלה. במאמר הבא נדבר על מתנה, מיסוי מקרקעין, פטורים ושיקולים בבחירת מסלול המתנה, מוכנים?

מהי העברה המתנה?

העברה במתנה, או בשמה המקצועי יותר "העברה/מכר ללא תמורה", היא בעצם פעולת הענקה של זכות במקרקעין מצד אחד לשני ללא תמורה כלשהי. עסקאות שכאלה נפוצות בין בני משפחה וזאת מהסיבה שקיימים יתרונות גדולים לעסקה בתוך המשפחה. המושג "מתנה" או "ללא תמורה" משקף את ההיבט האישי והפחות מסחרי שבעסקה שכזו, ובדיוק כפי שזה נשמע, נדרש אי מתן תמורה מכל סוג שהיא.

שיקולי מס בהעברת נכס במתנה

הטבת מס שבח

המחוקק בחר להיטיב עם עסקאות נדל"ן אשר ניתנות במתנה וקבע פטור ממס שבח לנותן המתנה. על אף שהמילה "פטור" יכולה לגרום לנו לחשוב שמס השבח שהיה אמור להיות משולם נמחק, אין זה המצב. בעולם מיסוי המקרקעין יש פטורים מוחלטים ופטורים שמהווים "דחיית מס". פטור זה מהווה דחיית מס ומשמעותו שמקבל המתנה נכנס בנעליו של נותן המתנה, והמס לא ישולם בזמן ביצוע העסקה, אלא בעתיד לכשירצה מקבל המתנה למכור את הנכס (אם לא יעביר אותו במתנה גם כן 😊). אין זה אומר שהעברה כזו אינה כדאית. מתי פעולה שכזו יכולה להועיל במיוחד לנותן המתנה?

בהווה: כאשר הוא בעל שתי דירות או יותר. אם יחליט למכור אחת מהן מבלי שהעביר במתנה (או מכר) את השניה, יחויב הוא במס שבח וסביר להניח שהסכום לא יהא מזערי. אם ייתן אחת מדירותיו במתנה לבנו לדוגמה, נשאר הוא עם דירה אחת ובתנאים מסוימים יוכל למכור אותה בפטור מוחלט ממס שבח למי שיחפוץ.

  • יש לשים לב להגבלת המחוקק, שמטרתה למנוע "תכמוני מס" זריזים של העברת נכס מהירה ומכירתו ישירות לאחר מכן בפטור ממס שבח. מקבל המתנה נדרש להמתין "תקופת צינון מסוימת" לפני שיוכל למכור את הנכס בפטור ממס שבח. אם התגורר מקבל המתנה בנכס – 3 שנים. אם לא התגורר בנכס – 4 שנים. 

בעתיד: לעיתים קורים מצבים בהם אדם הולך לעולמו ומוריש יותר מדירה אחת ליורשיו. אחד התנאים לקבלת פטור על דירת ירושה, הוא שלפני פטירתו היה המוריש בעל דירה אחת בלבד ובנוסף שאם היה עדיין בחיים היה זכאי לפטור על הדירה בעצמו. במצב הדברים המתואר, היה המוריש בעל יותר מדירה אחת לפני פטירתו, ולא היה זכאי לפטור בעצמו גם כן ובעקבות כך לא יוכלו ילדיו להשתמש בפטור דירת ירושה לכשירשו את הדירות.

הטבת מס רכישה

גם בסוגיית מס הרכישה בחר המחוקק להתערב, אך להבדיל ממס שבח, קבע שיש לשלם 1/3 ממס הרכישה (שהיה משולם בעסקה רגילה).

יש לשים לב לעניין חשוב נוסף לעניין נותן המתנה. ברכישת דירה כיום בישראל, נדרש תשלום מס רכישה על פי מדרגות שנקבעות בהתאם למספר הדירות שברשותך (דירה אחת או יותר). אם נותן המתנה הוא בעל דירה, ומעוניין לרכוש דירה נוספת, יחויב ב-8% מס משווי הדירה הנרכשת. מס לאדם שבבעלותו שתי דירות או יותר יכול להיות בסכום גדול מאוד. על דירה בשווי 1,500,000 ₪ לדוגמה, יידרש לשלם 120,000 ₪ לקופת המדינה. אם יחליט לחלופין להעביר במתנה את דירתו הנוכחית לבן משפחה על פי החוק, יוכל לרכוש את הדירה החדשה ללא תשלום מס כלל, שכן שווי הדירה הנרכשת על פי הדוגמה מצוי במדרגה 0% מס לבעל דירה יחידה.

הגדרת קרוב

חוק מיסוי מקרקעין מגדיר מיהו "קרוב" לצרכי עסקת העברה במתנה וניצול הטבות המס שניתנות בעקבותיה. חשוב מאוד לשים לב להבדל ההגדרה בין מס שבח לבין מס רכישה.

מס שבח – בן זוג, ידוע בציבור, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן זוג ובן זוגם של כל אחד מאלה.
חדי ההבחנה שמו לב שאחים אינם מופיעים בהגדרת החוק. אח או אחות ייחשב לקרוב רק אם התקבל הנכס המועבר במתנה או בירושה מההורים או מהסבים.

מס רכישה – בן זוג, הורה, צאצא, נכד, נין, בן זוג של הצאצא, אח ואחות.

מה זה נסח טאבו.?

שדכשדכ

שדכשדכדשכ?

שדדשגשדכ

תוכן המאמר עזר לכם? אודה אם תחזירו לעסק ביקורת חיובית בגוגל

נשוי ואבא לשני ילדים מקסימים. בעל משרד עריכת דין שעיקר עיסוקו בתחומי המקרקעין וייפוי הכוח המתמשך. אוהב לקרוא, ללמוד וכותב בזמני החופשי את הבלוג שאתם קוראים בו. מחפשים לקדם עניין מסוים? צריכים לפתור בעיה כלשהי? אתם מוזמנים לדבר איתי ונפתור יחדיו את הנושא.

מכירים אדם נוסף שיעניין אותו?

לייעוץ ויצירת קשר, אנא פנו למשרד בקישור הבא:

כתובת המשרד:
אגוז 22, יבנה
כתובת למשלוח דואר:
ת.ד. 436, יבנה, 8110302