רכישת דירה יד ראשונה (מקבלן)

|
דף הבית » רכישת דירה יד ראשונה (מקבלן)

החלטתם לרכוש דירה חדשה.. מזל טוב! לאחר שתרתם ברחבי האינטרנט אחר פרויקט שימצא חן בעיניכם, פקדתם מספר משרדי מכירות מרשימים, ושוחחתם עם מספר נציגי מכירות ממולחים – מצאתם את האחת שלכם! אז מה עושים? קודם כל עוצרים, נרגעים ופונים ישירות לבעלי מקצוע שיסייעו בידינו למצות את הבחירה שלנו. מדוע? כי על אף החזות המנצנצת שאנו רואים בפרוספקטים ובמשרדי מכירות, וגם הדמיון שכבר הפליג לארצות רחוקות, אתם עומדים בפני התקשרות חוזית לכל דבר. תחת מעטה של יוקרה ושלווה הקונה הוא צד נחות ביותר לעומת המוכר בעסקה הזו. רבים חושבים שהקבלן מייצג אותם או את האינטרסים שלהם. דבר זה אינו נכון כלל ומצב הקונה בחוזים מסוג שכזה נחות ביותר. המוכר מייצג את הקונה אך ורק לעניין רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (לאחר איחוד וחלוקה ורישום בית משותף).

מיהו המוכר?

המוכר יכול להיות חברה יזמית ויכול להיות חברה קבלנית. הכוונה היא שחברה יזמית לא תהא בהכרח זו שתבנה בפועל את הפרויקט, אלא חברה אחרת איתה התקשרה לצורך עבודה זו. מדוע זה חשוב לנו? משום שאנו רוצים לדעת מי יבנה את הדירה אותה אנו מתכוונים לרכוש ואולי אפילו לבחון את איכות הבנייה בפרויקטים אחרים שנבנו על ידה. מומלץ לגשת ולשאול דיירים שכבר התאכלסו בבניינים אחרים שנבנו על ידי החברה. יכול להיות שתגלו שזה לא בדיוק מה שציפיתם לו.

טופס בקשה לרכישת דירה

חברות רבות מחתימות את הרוכש הפוטנציאלי על טופס "בקשה לרכישת דירה" (ששמותיו יכולים להיות רבים). זהו אינו מסמך טכני מקדמי שאין בו ולא כלום, אלא מסמך מחייב וחשוב לשים דגש על התוכן האמור בו. איש המכירות שיושב לפניכם אינו בן הברית שלכם וסביר להניח שיפעיל את כל כישורי המכירה כדי לגרום לכם לחתום על טופס שכזה. בדרך כלל יכיל הטופס (אך לא בהכרח) הוראות בדבר מועדי תשלום, מועד פינוי וקנס אם תחליטו לבטל את הרכישה מכל סיבה שהיא. חוסר הכדאיות על חתימת טופס שכזה נובע בין היתר מהעובדה שרוכשים רבים חותמים עליו מבלי שבדקו פרטים מהותיים שקשורים לפרויקט, למוכר, לדירה שהוא רוכש והמון פעמים אפילו זכאותו ליטול הלוואה מספקת לצורך הרכישה.

הסכם הרכישה

הסכם הרכישה מקבלן הוא גדול מאוד בנפחו ויכיל עשרות של עמודים (מבלי לקחת בחשבון את הנספחים). ההסכם בדרך כלל מנוסח באופן מפורט וספציפי למדי וזאת על מנת להגן על האינטרסים של המוכר בצורה המיטבית. יש לשים לב במיוחד לסעיף הנוגע למועד דחיית המסירה, שכן, המוכר ידאג לשלב בהסכם סעיפים שיזכו אותו לדחות את מועד המסירה במידת הצורך בתקופה שתהא משמעותית מאוד. סעיפים נוספים שחשוב לשים לב אליהם הם: סעיף המורה על הצמדת המדד ואופן ניסוחו, סעיף תשלום המע"מ בחוזה בדגש על שינויו, לוודא שהמוכר לא עובר על סעיפים המעוגנים בחוקי המכר, סעיף מסירת הדירה ופרוטוקול המסירה וכד'. מאזן הכוחות בין המוכר לקונה ברכישת דירה מקבלן, ייטה תמיד לטובת הצד המוכר. תפקידכם הוא לנסות ולאזן כמה שיותר את המצב לטובתכם ולבטל סעיפים וניסוחים דרקוניים שמשולבים זה אחר זה בהסכם.

ערבות כספי הרוכש

הערובה הנפוצה ביותר היא "ערבות בנקאית" על פי חוק המכר. המוכר בעצם מחויב לספק ערובה אחת או יותר לפי החוק וזאת כדי להבטיח את כספי הרוכש (אך יוכל לקבל עד 7% ממחיר הדירה ללא שסיפק ערבות כאמור). משמעות הערבות הבנקאית היא פתיחת חשבון בנק נפרד לצרכי הפרויקט והעברת הכספים לשם באופן בלעדי. הערבות שבחוק באה להגן על הקונה מפני: צו הקפאת הליכים, צו קבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים כנגד המוכר או בעל הקרקע.

במעמד החוזה מקבל הקונה "פנקס שוברים", שהוא מעין פנקס עם שוברי תשלום ייעודיים לחשבון הפרויקט. כשיידרש הקונה לשלם סכום מסוים על חשבון התמורה, ייגש עם הפנקס לבנק פלוני וישלם את התשלום בעזרתו. בעבור כל תשלום יקבל הקונה מהמוכר ערבות על הכסף ששולם, כך שתוגן התמורה ששולמה עד לשלב זה.

נושא חשוב נוסף הוא "מכתב ההחרגה". מסמך זה משמעותו החרגת הנכס הנרכש מהשיעבוד הרובץ על הפרויקט. על מנת לממן את הקמת הפרויקט, משתמש המוכר במינוף כספי בדמות הלוואה בנקאית. כהבטחה לקבל כספו חזרה, משעבד הבנק את כלל הפרויקט, והדירה הנרכשת בתוכו, בשיעבוד מובטח לטובתו. כך יוכל לממש את זכות השיעבוד שלו במידת הצורך וזאת בדומה לבנק שממש ביתו של חייב בהלוואת משכנתא. ללא קבלת מכתב ההחרגה, תמשיך הדירה להיות משועבדת לבנק במסגרת הפרויקט.

סיכום

רכישת דירה מקבלן אינה דבר פשוט כל כך. הסעיפים הרבים והמפולפלים ובמיוחד פערי הכוחות והידע בין הקונה למוכר הם עצומים. תפקידכם בתור קונים אחראיים הוא לדאוג לאינטרסים שלכם טרם חתימתכם על ההסכם. זכרו – הקבלן אינו מייצג את האינטרסים שלכם ולכן ההמלצה להסתייע באנשי מקצוע היא חשובה מאוד. ברוח זו, אאחל לכם שתזכו למצוא את העסקה שתתאים לכם בדיוק. בהצלחה!

תוכן המאמר עזר לכם? אודה אם תחזירו לעסק ביקורת חיובית בגוגל

נשוי ואבא לשני ילדים מקסימים. בעל משרד עריכת דין שעיקר עיסוקו בתחומי המקרקעין וייפוי הכוח המתמשך. אוהב לקרוא, ללמוד וכותב בזמני החופשי את הבלוג שאתם קוראים בו. מחפשים לקדם עניין מסוים? צריכים לפתור בעיה כלשהי? אתם מוזמנים לדבר איתי ונפתור יחדיו את הנושא.

מכירים אדם נוסף שיעניין אותו?

לייעוץ ויצירת קשר, אנא פנו למשרד בקישור הבא:

כתובת המשרד:
אגוז 22, יבנה
כתובת למשלוח דואר:
ת.ד. 436, יבנה, 8110302